Bezirksbeauftragte genehmigen Karte zur Schaffung von „Vorstadtvierteln“ in SE Bulloch

Das Bulloch County Board of Commissioners hat diese Woche einstimmig eine Änderung des Smart Bulloch 2040 Comprehensive Plan und seiner zukünftigen Entwicklungskarte genehmigt, die ein großes neues „Vorstadtviertel“-Charaktergebiet und „Vorstadtkorridore“ im südöstlichen Teil des Landkreises absteckt.

Mitarbeiter des Bezirks planen den Bau von Wasser- und Abwassersystemen – die ersten, die von der Bezirksregierung betrieben werden –, um diese Gebiete zu versorgen und die Wohn- und Gewerbeentwicklung dort zu konzentrieren. Das Wassersystem würde aus einigen der vier Brunnen stammen, deren Bohren die Beamten des Bulloch County informell versprochen haben, um den riesigen Meta Plant America-Produktionskomplex für Elektrofahrzeuge und Batterien der Hyundai Motor Group zu versorgen, der sich derzeit im nördlichen Bryan County im Bau befindet.

Das Votum der Kommissare war 6:0, folgte jedoch der Kritik einiger Anwohner an der Kartenänderung, zuletzt einem mit einem Abschluss in Wassereinzugsgebietswissenschaften, der feststellte, dass das Entwicklungsgebiet der Vorstadtviertel eine große Menge an Feuchtgebieten umfasst. Die Karte war der letzte Teil eines Pakets regulatorischer Änderungen, das von Kreismitarbeitern und einem Bürgerkomitee während eines 236-tägigen Teilmoratoriums zur Umwidmung von Unterteilungen im südöstlichen Teil des Kreises ausgearbeitet wurde, das am 7. April auslief.

„Nachdem Hyundai das zukünftige Wachstum angekündigt hatte, wussten wir, dass wir uns wirklich überlegen mussten, wie wir wachsen wollen“, sagte James Pope, Planungs- und Entwicklungsdirektor des Landkreises. „Deshalb ermächtigte das Board of Commissioners einen Ausschuss, der sich mehrmals traf, um sich mit der Karte für die zukünftige Entwicklung sowie den Zonen- und Unterteilungsvorschriften zu befassen.“

Die Kommissare erließen diese neuen Vorschriften und eine Verordnung zur Regenwasserkontrolle am 4. April. Damit war die Annahme der Karten- und Planänderung der Höhepunkt der Arbeit, die laut Pope im vergangenen Juli tatsächlich begonnen hatte. Er sprach am 6. Juni mit den Kommissaren, während die Karte auf einem Bildschirm im mit Bürgern besetzten Besprechungsraum des Bulloch County Center for Agriculture erschien.

„Wir glauben, dass dadurch das Wachstum mit der Vorwegnahme der Nachfrage in Einklang gebracht wird“, sagte Pope. „Wir können entweder eine Umwidmung mit sehr geringer Bebauungsdichte vornehmen und viel Land in größeren Parzellen belegen, oder wir können mit diesem Charaktergebiet das Wachstum auf vielleicht etwas dichter besiedelte, konzentrierte Gebiete konzentrieren.“ "

„Vorstädtische“ Region

Auf der Karte als gelbe Region im südöstlichen Teil des Bulloch County dargestellt, sieht das neue Charaktergebiet „Vorstadtviertel“ fast so groß aus wie das etablierte Vorstadtgebiet um Statesboro und Brooklet. Das neu ausgewiesene Gebiet umfasst jedoch mehr Waldland sowie die Entwässerungen Upper Black Creek und Lower Black Creek von der Mud Road bis zum Zusammenfluss der Bäche und dann Black Creek selbst bis zur Bryan County-Linie.

Die nordwestliche Ecke des „vorstädtischen“ Entwicklungsgebiets ist die dänische Gemeinde, und die gelbe Region umfasst jetzt das, was früher in Lila als Interstate-Gateway-Bezirk rund um das Autobahnkreuz I-16 an der Georgia Route 67 dargestellt war.

Die Seed Tick Road bildet einen langen Teil der südlichen Grenze des vorstädtischen Nachbarschaftsgebiets, östlich des Baches, und der US Highway 80 ist ein paar Meilen nördlich von dort, wo er erstmals in Bulloch County mündet, eingeschlossen. Östlich des Highway 80 umfasst eine schmale Erweiterung der gelben Region die Olney Station als Vorstadtviertel.

Innerhalb des gesamten „vorstädtischen“ Landnutzungsgebiets ist der gesamte Old Highway 46 – heute eine vom Landkreis unterhaltene Straße – von der Route 67 im Südosten Dänemarks bis zur Kreisgrenze mit einer orangefarbenen Linie als „vorstädtischer Korridor“ eingezeichnet. Dies gilt auch für den etwa zwei Meilen langen Abschnitt des Highway 80 nördlich der Kreisgrenze.

Der alte Highway 46 verläuft ungefähr parallel zur I-16, und die Grundstücke auf beiden Seiten der Interstate befinden sich jetzt im Vorstadtviertel.

Per Definition ist die Einteilung von Gewerbegebieten auf Autobahnen, beispielsweise für Tankstellen mit Lebensmittelgeschäften, grundsätzlich in Vorstadtkorridoren zulässig, weiter hinten in Vorstadtvierteln jedoch nicht.

Auch im unmittelbaren Bereich der Korridore, also entlang des Old Highway 46 und des kleinen Abschnitts des Highway 80, erwarten die Mitarbeiter des Landkreises, dass die meisten Wohnviertel entwickelt werden. Zumindest sollte dies in den ersten Jahren der Fall sein, sagte Pope, da in diesen Korridoren das Wassersystem des Landkreises installiert werde.

Neue Zoneneinteilung R-8

Die Änderung, die von der Planungs- und Zoneneinteilungskommission des Landkreises in einer vorherigen 5:1-Abstimmung zur Genehmigung empfohlen wurde, fügte auch die neue Zoneneinteilungsklassifizierung R-8 hinzu, die in der Zoneneinteilungsrevision im April erstellt wurde, zu den Vorortnachbarschafts- und Vorstadtkorridorgebieten.

R-8 ist die kleinste Einfamilienhauszone im Kreissystem und erlaubt Grundstücksgrößen bis zu 8.000 Quadratfuß (ungefähr ein Fünftel Acre) in Gebieten, die an öffentliche Wasser- und Abwassersysteme angeschlossen sind. Aber auch größere Grundstücksgrößenklassifizierungen stehen Entwicklern in vorstädtischen Charaktergebieten zur Verfügung.

Bedenken hinsichtlich der Feuchtgebiete

Florie Consolati war die einzige Bürgerin, die sich während der Anhörung der Kommissare gegen die neue Karte aussprach, aber sie erhielt einigen Applaus von anderen in der Menge. Consolati ist Hausbesitzer am Highway 46 und angestellt bei Wise Nurseries, ebenfalls im südlichen Bulloch County. Er verfügt über einen Master-Abschluss in Wassereinzugsgebietswissenschaft und 14 Jahre Erfahrung in Fischereibiologie und Wiederherstellung.

Sie forderte die Kommissare auf, die Genehmigung der Karte zu verweigern, damit sie „auf eine nachdenklichere Weise“ überarbeitet werden könne, und brachte ihre eigene Karte mit, um ihre Bedenken hinsichtlich des vorstädtischen Charaktergebiets hervorzuheben.

„Zuerst möchte ich darauf hinweisen, dass mindestens zwei Drittel dieser Fläche im südlichen Bulloch County Feuchtgebiete sind“, sagte Consolati. „Wenn wir Feuchtgebiete entwickeln, muss der Landkreis dann nicht zusätzliches Geld ausgeben, um an anderer Stelle mehr Feuchtgebiete zur Schadensbegrenzung zu schaffen?“

„Diese kostspielig angelegten Feuchtgebiete würden Umweltdienstleistungen ersetzen, die wir derzeit kostenlos erhalten, wie zum Beispiel den Hochwasserschutz“, sagte sie. „Wohin soll das Hochwasser fließen, wenn wir diese Feuchtgebiete entwickeln? Feuchtgebiete sind die Schwämme der Landschaft, die das Hochwasser langsam in unsere Flüsse abgeben.“

Consolati sagte, Feuchtgebiete könnten auch Wasser auf dem Land halten, um die Grundwasserleiter wieder aufzufüllen, da die vier großen Brunnen das Hyundai-Werk und einen seiner Teilehersteller mit Wasser versorgen, für das die Kommissare bei derselben Sitzung eine Zonenänderung genehmigt hatten.

Sie schlug vor, den „gelben Bereich“ so umzugestalten, dass er den Korridoren Highway 80 und Eldora Road folgt, und sagte, sie habe sich auch gefragt, warum das Gebiet um Nevils, das sie „hoch und trocken“ nannte, nicht für die Vorstadtentwicklung vorgesehen sei.

Der Vorsitzende der Kommissare, Roy Thompson, stellte fest, dass ein Lenkungsausschuss, dessen Mitglieder er laut nannte, den Prozess geleitet habe. Bezirksleiter Tom Couch stellte fest, dass eine Reihe öffentlicher Versammlungen abgehalten und öffentliche Bekanntmachungen veröffentlicht worden seien.

„Es war nicht nur eine Entscheidung einer einzelnen Person, und der Versuch, Ackerland zu erhalten, bedeutet, das Land möglichst trocken zu lassen“, sagte Thompson.

Als Antwort auf eine Frage von Consolati räumte Pope ein, dass kein Wissenschaftler mit ihrem Fachwissen im Ausschuss tätig sei. Er sagte: „Der Entwicklungsprozess wird Feuchtgebiete bei der Festlegung durch Umweltberater berücksichtigen.“

Kommissar Toby Conner, der in dieser Region des Landkreises Landwirtschaft betreibt, gab an, dass er möchte, dass die Entwicklung am I-16-Korridor beginnt und sich nicht über das gesamte Charaktergebiet ausbreitet.

„Ich werde diese Karte akzeptieren, aber ich möchte dieses Gremium und alle darauf aufmerksam machen, dass wir nicht mit der allerersten Unterteilung bei Mud Road und Arcola beginnen werden“, sagte Conner. „Wir werden von der Autobahn nach außen arbeiten. Wenn das alles nicht passiert und wir diesen gesamten Bereich nicht brauchen, werden wir ihn nie nutzen.“