Ein altes Haus kaufen?

Amerika hat viele alte Häuser. Nach Angaben der National Association of Home Builders ist die durchschnittliche Eigentumswohnung im Jahr 2016 etwa 40 Jahre alt. Das ist höher als das Durchschnittsalter in den USA von 38,8 Jahren.

In einigen Teilen des Landes ist der Wohnungsbestand weitaus älter. Im Durchschnitt sind Eigentumswohnungen in New York, Massachusetts und Pennsylvania älter als 50 Jahre. Obwohl es Ausnahmen von der Regel gibt, sind die Häuser im gesamten Nordosten und Mittleren Westen sowie in den städtischen Kernen des Landes tendenziell älter.

Im Gegensatz dazu sind neuere Häuser und echte Neubauhäuser häufiger in Städten im Süden und Westen im Allgemeinen sowie in vorstädtischen und vorstädtischen Gemeinden im ganzen Land anzutreffen. Beispielsweise liegt das Durchschnittsalter der Eigentumswohnungen in Nevada bei knapp 20 Jahren.

Als allgemeine Faustregel gilt, dass Häuser, die nach 1990 gebaut wurden, als neuer gelten und Häuser, die vor 1940 gebaut wurden, als alt oder antik. Das Wohnalter ist jedoch ein subjektiver Zustand, der von zahlreichen Faktoren abhängt, darunter Baustil und -qualität, lokales Klima und Geologie sowie die während der Lebensdauer des Hauses geleistete Arbeit.

Zu den wichtigsten Faktoren zählen:

Selbst gut gepflegte ältere Häuser können Probleme mit sich bringen, mit denen sich Besitzer neuerer Häuser einfach nicht befassen müssen. Dazu gehören Gesundheitsrisiken wie Asbest und Schimmel, schwerwiegende Schädlingsprobleme, die zu strukturellen Problemen führen können, und Probleme mit Versorgungssystemen wie Verkabelung und Sanitär.

Blei und Asbest sind zwei gefährliche Stoffe, die bis vor relativ kurzer Zeit in Wohngebäuden verwendet wurden.

Blei ist ein neurotoxisches Metall, das besonders für Kinder schädlich ist. Es kommt häufig in Außen- und Innenfarben vor, die vor 1978 hergestellt wurden. Es kommt auch in erheblichen Mengen in Sanitärsystemen vor dem Zweiten Weltkrieg und in kleineren Mengen in Wasserleitungen vor, die vor Mitte der 1980er Jahre installiert wurden.

Asbest ist ein natürlich vorkommendes Fasermaterial, das eine schwere Form von Lungenkrebs und anderen Atemwegserkrankungen verursacht. Bis Mitte der 1970er Jahre war es ein allgegenwärtiges Isolier- und Brandschutzmaterial. Durch aufeinanderfolgende Maßnahmen der EPA wurden die meisten Asbestanwendungen Ende der 1980er Jahre verboten, die Behörde verlangte jedoch nie von Gebäudeeigentümern, vorhandene Asbestprodukte zu entfernen. Dementsprechend sind viele ältere Kriechkeller, Wände und Rohre immer noch mit Asbest isoliert.

Wenn Sie feststellen, dass Sie bei der Bewältigung eines dieser Umweltprobleme professionelle Hilfe benötigen, nutzen Sie eine Ressource wieHomeAdvisorum seriöse, vorab geprüfte Auftragnehmer in Ihrer Nähe zu finden.

Wenn Sie ein Haus kaufen, das vor 1978 gebaut wurde, müssen Sie in der Regel bestätigen, dass Sie sich darüber im Klaren sind, dass das Haus bleihaltige Farbe enthalten kann. Wenn Ihnen der Gedanke, mit bleihaltiger Farbe zu koexistieren, unangenehm ist, investieren Sie in professionelle Dienstleistungen zur Entfernung von bleihaltiger Farbe.

Laut HouseLogic kostet die professionelle Entfernung von Bleifarbe 8 bis 15 US-Dollar pro Quadratfuß, also etwa 10.000 US-Dollar für ein typisches Projekt im ganzen Haus. Die medizinische Fachliteratur ist zu diesem Thema nicht schlüssig, und einige Wohnungsexperten sagen, es sei in Ordnung, Blei an Ort und Stelle zu belassen, solange es nicht gestört wird. Für Hausbesitzer mit kleinen Kindern wird jedoch die Entfernung empfohlen.

Wenn das Sanitärsystem Ihres Hauses sehr alt ist, kann es immer noch messbare Mengen Blei enthalten. Der kostengünstigste Weg, dem entgegenzuwirken, ist ein Wasserfiltersystem, entweder für das gesamte Haus (1.000 bis 3.000 US-Dollar, je nach Hausgröße und Systemqualität) oder für die Küchenarmatur (200 bis 1.000 US-Dollar, je nach Marke und Qualität).

Der Austausch des gesamten Rohrleitungssystems im Haus ist die einzige Möglichkeit, völlig bleifreies Wasser zu gewährleisten, aber dies kann bis zu 10.000 US-Dollar kosten.

Wenn Ihr Haus zwar schon älter ist, die Sanitäranlagen jedoch umfassend modernisiert wurden (z. B. plastisch aussehende oder glänzende Kupferrohre als Werbegeschenk), könnten sich die einzigen verbliebenen Bleielemente in der Versorgungsleitung befinden, die von der Wasserleitung unter Ihrer Straße abzweigt. Die schlechte Nachricht ist, dass der Austausch einer Hausanschlussleitung das Umgraben Ihres Vorgartens oder Gehwegs (oder beides) mit erheblichen Kosten bedeutet: zwischen 3.000 und 5.000 US-Dollar für eine kurze Leitung und 15.000 US-Dollar oder mehr für eine längere Leitung.

Glücklicherweise subventionieren immer mehr Bundesstaaten und Städte die Kosten für den Austausch von Bleiversorgungsleitungen. Erkundigen Sie sich daher bei Ihrem örtlichen Wasseramt oder staatlichen Gesundheitsamt, bevor Sie die Kosten aus eigener Tasche bezahlen.

Obwohl eine direkte, längere Exposition gegenüber Asbest ein ernstes Gesundheitsrisiko darstellt, stellt die in unzugänglichen Wänden versteckte Isolierung wahrscheinlich kein direktes Risiko dar. Die Entfernung wird jedoch empfohlen, wenn Sie vorhaben, Wände einzureißen, die Grundfläche Ihres Hauses zu vergrößern oder andere umfangreiche Projekte durchzuführen, bei denen mit Asbest beladenes Material freigelegt werden könnte.

Die Kosten für die Asbestsanierung variieren stark je nach Projektgröße und Standort. Die allgemeine Preisspanne beträgt 5 bis 20 US-Dollar pro Quadratfuß, was den Preis nicht wirklich einschränkt. Stellen Sie sich das so vor: Ein einzelnes Rohr oder eine einzelne Wand kostet einen hohen drei- oder niedrigen vierstelligen Betrag, während ein Projekt für das ganze Haus 10.000 bis 30.000 US-Dollar kostet, je nachdem, wie groß der Asbestanteil ist.

Mit der Zeit können Termiten die hölzernen und holzähnlichen Bauteile von Häusern zerstören, darunter Böden, tragende Elemente und Trockenbauwände. Besonders akut ist das Problem in der südlichen Hälfte des Landes, wo Termiten den größten Teil oder das ganze Jahr über aktiv sind. Bei älteren Häusern ist die Wahrscheinlichkeit eines aktiven Termitenbefalls oder bereits bestehender Termitenschäden aufgrund beschädigter Fundamente oder Trockenbauwände höher.

Je nach Länge und Schwere des Befalls können die Reparaturen von Termitenschäden von kosmetischen Reparaturen (z. B. dem Austausch beschädigter Dielen) reichen, die ein paar hundert Dollar kosten, bis hin zu strukturellen Sanierungsprojekten, die 10.000 Dollar oder mehr kosten können.

Zu den Anzeichen eines Termitenschadens gehören:

Prävention ist die günstigste und am wenigsten invasive Termitenlösung:

Ihre Präventionskosten richten sich nach dem Notwendigen. Sie reichen von praktisch kostenlos (wenn Sie den Wert Ihrer Zeit nicht berücksichtigen) für das Entfernen von Gebüsch und Mulch bis hin zu ein paar tausend Dollar für termitensichere Decks oder aufwändige Entwässerungssysteme.

Beauftragen Sie bei einem laufenden Befall einen Schädlingsbekämpfer, um die Kolonie zu verkleinern oder zu beseitigen. Laut HomeAdvisor berechnen Kammerjäger in der Regel 3 bis 20 US-Dollar pro laufendem Fuß (gemessen am Umfang des Hauses). Der durchschnittliche Umfang eines Hauses liegt zwischen 150 und 200 Fuß, sodass eine umfassende Behandlung zwischen 450 und 3.200 US-Dollar kosten wird.

Bedenken Sie, dass Ihre tatsächlichen Gesamtkosten von der Art der Foundation, der Schwere des Befalls und der verwendeten Behandlungsart abhängen. Chemikalien-, Zelt- und Köderbehandlungen sind in der Regel günstiger als Hitze oder Begasung.

Wenn Ihnen das Problem vor dem Kauf auffällt, etwa bei einer professionellen Hausinspektion (die 200 bis 500 US-Dollar kostet und ohnehin vor dem Kauf eines Hauses sehr zu empfehlen ist), holen Sie sich von einem Generalunternehmer einen Kostenvoranschlag für die Reparatur ein. Verhandeln Sie dann mit dem Verkäufer über die Übernahme eines Teils oder der gesamten Reparaturkosten sowie der Kosten für professionelle Schädlingsbekämpfungsdienste, wenn der Befall noch andauert.

Im Laufe der Zeit entwickeln sich in Häusern, die übermäßiger Feuchtigkeit ausgesetzt sind, häufig Schimmel- und Mehltauprobleme. Obwohl es besonders häufig in Kellern und Badezimmern von Häusern mit feuchtem Klima vorkommt, kann es überall zu feuchtigkeitsbedingtem Wachstum von Mikroorganismen kommen. Das Problem tritt eher in alten Häusern auf, da Feuchtigkeit leichter durch rissige Fundamente und undichte Rohre eindringt. Da der Befall jedoch innerhalb von Wänden beginnen kann, ist es möglich, durch ein schimmelbefallenes, zum Verkauf stehendes Haus zu gehen, ohne zu bemerken, dass ein Problem vorliegt.

Während geringe Mengen an Schimmelbildung in Innenräumen zulässig und sogar zu erwarten sind, kann unkontrolliertes Wachstum selbst bei gesunden Kindern und Erwachsenen Allergien und andere Atemwegsprobleme (z. B. Asthma) verschlimmern. Schwerwiegendere Infektionen können bei sehr jungen und sehr alten Menschen sowie bei Personen mit geschwächtem Immunsystem auftreten.

Außerdem zerfrisst Schimmel seine Wirtsoberflächen, insbesondere Holz, Trockenbauwände, Fugenmörtel und andere poröse oder halbporöse Substanzen. Unkontrollierter Schimmelbefall kann zu baulichen Problemen führen und ein Haus vorübergehend oder dauerhaft unbewohnbar machen.

Ihre Lösung für Schimmel und Mehltau hängt von der Schwere des Problems ab:

Die größte Gefahr eines alten oder minderwertigen Sanitärsystems besteht in der Möglichkeit eines Rohrausfalls, der das Haus überschwemmt oder große Wasserschäden an Wänden und Böden verursacht. Ein schwerwiegender Schaden kann das Haus vorübergehend unbewohnbar machen und die Sanierung Zehntausende von Dollar kosten, obwohl der Schaden oft von der Hausratversicherung abgedeckt wird. Es kann auch zu längerfristigen Problemen wie Schimmelbefall führen.

Bevor Sie ein älteres Haus kaufen, fragen Sie den Verkäufer, wie alt das Sanitärsystem ist und welches Material für die Versorgungs- (Frischwasser) und Abflussrohre verwendet wird. Während Messing- und Kupferrohre in der Regel 50 Jahre oder länger halten, können Stahlrohre laut HouseLogic bereits nach 20 Jahren verschleißen. Rohre aus PEX, einem in Frischwasserleitungen immer häufiger vorkommenden Kunststoffmaterial, halten normalerweise 40 oder 50 Jahre.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Ihre Abflussrohre aus Polybutylen bestehen, einem gräulichen, flexiblen Kunststoffmaterial, das in den 1970er bis 1990er Jahren verwendet wurde. Chlor, das in Bleichmitteln und anderen Haushaltsreinigern enthalten ist, korrodiert Polybutylenrohre mit der Zeit und kann zu spontanen Ausfällen führen.

Wurzelschäden sind ein weiteres Problem mit der Sanitärversorgung alter Häuser, das besonders häufig in stark bewachsenen Vierteln auftritt – die tendenziell auch älter sind und daher mehr alte Häuser haben. Im Laufe der Zeit dringen Baumwurzeln in ältere Abflussrohre unter oder außerhalb des Fundaments des Hauses ein, durchbrechen Rohrverbindungen und erschließen die ganzjährige Versorgung mit nährstoffreichem Wasser, das im Inneren fließt.

Ohne ordnungsgemäße Wartung führt dies zu Verstopfungen und Staus, die die Waschroutine unterbrechen und Wasserschäden in tiefer gelegenen Teilen des Hauses verursachen können. Denken Sie daran, dass Baumwurzeln eine weite Strecke unter der Erde zurücklegen können. Möglicherweise gibt es in der Nähe Ihres Hauptabflusses keinen offensichtlichen Übeltäter, aber der ausgewachsene Baum auf der anderen Straßenseite oder an der Seite Ihres Hauses könnte dafür verantwortlich sein.

Wenn Sie ein Haus mit Polybutylenrohren im Auge haben, bitten Sie den Verkäufer, neue Rohre zu installieren (und zu bezahlen) oder die Ersatzkosten vom Kaufpreis abzuziehen. Wenn sie sich weigern, überlegen Sie, ob Sie die Unannehmlichkeiten und Kosten für den Austausch der Rohre selbst in Kauf nehmen können. Dies sollten Sie tun, sobald Ihr Budget es zulässt, das Ausfallrisiko zu minimieren.

Für andere gängige Rohrmaterialien müssen Sie lediglich das Alter des Systems ermitteln und ein Datum mehrere Jahre vor dem Ende seiner Lebenserwartung anstreben. Wenn Sie planen, das Haus zu diesem Zeitpunkt noch zu besitzen, beginnen Sie jetzt mit dem Sparen für einen kompletten Systemaustausch und berücksichtigen Sie dabei die Auswirkungen der Inflation.

In einem 1.500 Quadratmeter großen Haus mit zwei Badezimmern liegen die Kosten für den Rohraustausch im ganzen Haus laut HouseLogic zwischen 4.000 und 10.000 US-Dollar. Die genaue Menge hängt vom Rohrmaterial und der Anzahl der Wasserarmaturen ab. Größere Häuser und Häuser mit mehr Badezimmern kosten mehr als 10.000 US-Dollar, planen Sie also entsprechend ein.

Die Behebung von Wurzelschäden kann sogar noch kostspieliger sein. Der Austausch eines wurzelbefallenen Hauptabflussrohrs erfordert in der Regel Aushubarbeiten, was einen berüchtigten Kostenfaktor darstellt. Rechnen Sie mit bis zu 25.000 US-Dollar, wenn das Reparaturteam unter der Bodenplatte graben oder einen Graben in Ihrem Vorgarten ausheben muss. Weitere Faktoren sind die Länge des Rohrs und die erforderliche Aushubtiefe.

Root-and-Line-Arbeiten, bei denen vorhandene Wurzeln entfernt und undurchlässige Auskleidungen installiert werden, die ein weiteres Eindringen verhindern, sind fast genauso teuer: durchschnittlich 5.000 bis 15.000 US-Dollar.

Regelmäßige Wurzelentfernungen belasten den Geldbeutel erheblich: Sie kosten zwischen ein paar Hundert Dollar und etwa 1.000 Dollar, je nach Schwere des Problems. Sie müssen jedoch alle paar Jahre wiederholt werden, und selbst dann verschlimmert sich das Problem mit der Zeit langsam.

Mit der Zeit holt die Natur selbst die solidesten Häuser ein. Ältere Häuser sind anfällig für eine Vielzahl von Fundament- und Strukturproblemen, wie zum Beispiel:

Diese Probleme treten besonders häufig auf und treten tendenziell früher in Regionen mit reichlich Bodenfeuchtigkeit, instabilem Grundgestein, seismischer Aktivität und anderen Gefahren auf. Obwohl wachsame Hausbesitzer strukturelle Probleme in der Regel erkennen, bevor sie das Haus unbewohnbar machen, ist die Sanierung kostspielig und unbequem.

Anzeichen für Fundament- oder Strukturprobleme sind:

Für jedes offensichtliche Fundament- oder Strukturproblem ist eine Expertenmeinung eines Bauingenieurs erforderlich (durchschnittlich 500 US-Dollar). Die Behebung eines geringfügigen Fundamentproblems, beispielsweise eines Risses in der Umfassungsmauer, kann einige hundert Dollar kosten. Schwerwiegendere Probleme wie unebener Boden, der Stützpfeiler unter dem Fundament erfordert, können 10.000 US-Dollar oder mehr kosten. Und in seismisch aktiven Gebieten sind Fundamentankerbolzen erforderlich oder empfohlen – zu einem Preis von mindestens 1.500 US-Dollar pro Stück. Viele Hausratversicherungen decken diese Kosten nicht.

Wenn das Fundament umfangreiche Reparaturen oder einen umfassenden Austausch erfordert, können die Kosten schnell in die Höhe schnellen. Erwarten Sie laut HomeAdvisor mindestens 25.000 US-Dollar und bis zu 100.000 US-Dollar für die Errichtung Ihres Hauses und den Ersatz des Fundaments. Auch hier übernimmt die Hausratversicherung diese Kosten oft nicht. Wenn Sie ernsthaft darüber nachdenken, ein älteres Haus mit offensichtlichen Fundamentschäden zu kaufen, berücksichtigen Sie die Reparaturkosten in Ihrem Angebotspreis oder bitten Sie den Verkäufer, die Probleme vor dem Abschluss zu beheben.

Beachten Sie außerdem, dass die Kosten für die Reparatur sekundärer Probleme im Zusammenhang mit Fundamentschäden (z. B. beschädigte Böden, Wände und Türen im Obergeschoss) stark variieren und Ihr Projekt um Tausende oder Zehntausende Dollar kosten können. Die Gesamtrechnung, um Ihr Haus nach einem kompletten Fundamentaustausch „wie neu“ zu machen – vorausgesetzt, das ist überhaupt möglich – könnte also durchaus 100.000 US-Dollar übersteigen.

Radon ist ein radioaktives Gas, das natürlicherweise in bestimmten Grundgesteinsarten vorkommt. Eine Umweltschutzbehörde weist auf ein erhöhtes Radonpotenzial in weiten Teilen des Nordostens, des Mittleren Südens, des Mittleren Westens und des Westens zwischen den Bergen hin, es kann jedoch überall auftreten.

Radon dringt durch Risse im Fundamentumfang und in den Kellerwänden in Häuser ein, was bei älteren Häusern häufiger vorkommt. Das Gas zirkuliert dann im Laufe der Zeit in schlecht belüfteten Häusern. Obwohl es nicht akut toxisch ist und bei zeitweiser und geringer Dosierung nur geringe Auswirkungen auf die Gesundheit hat, ist Radon die häufigste Ursache für Lungenkrebs bei Nichtrauchern. Eine Exposition oberhalb der allgemein anerkannten sicheren Konzentration über längere Zeiträume wird nicht empfohlen.

Bei der Radonminderung wird in der Regel das Gas im Boden oder Gestein um das Fundament herum aufgefangen und zu einer Entlüftungsöffnung auf dem Dach geleitet. Anschließend werden Risse im Fundament abgedichtet, um weitere Leckagen zu verhindern. Es kann auch die Installation einer oder mehrerer Druckentlastungsöffnungen außerhalb des Hauses (die Radon ablassen, bevor es das Fundament erreicht) sowie Unterdruckventilatoren umfassen, die Radon im Wesentlichen aus dem Keller oder der untersten Ebene zurück in den Boden blasen.

Nach Angaben der Kansas State University liegen die durchschnittlichen Kosten eines Radonminderungssystems bei etwa 1.200 US-Dollar. Die tatsächlichen Kosten können jedoch zwischen einigen hundert Dollar und über 3.000 Dollar variieren, abhängig von der Größe des Hauses, der Art des Fundaments und der Schwere des Problems.

Amazon verkauft Radon-Testkits für weniger als 20 US-Dollar. Möglicherweise müssen Sie jedoch für den Versand des Kits an ein zertifiziertes Labor zur Analyse bezahlen. Dennoch sollten Ihre Gesamtkosten unter 50 US-Dollar liegen, was eine kostengünstige Möglichkeit darstellt, herauszufinden, ob Sie einen Fachmann hinzuziehen müssen.

Ältere Häuser haben in der Regel ältere, möglicherweise verfallende Dächer. Dies bringt zahlreiche Probleme mit sich, darunter Schädlingsbefall, Wasserschäden im Innenbereich und eine weniger wirksame Isolierung. Probleme, die von einem beschädigten Dach herrühren, insbesondere wenn regelmäßig Undichtigkeiten im Innenraum auftreten, können Zehntausende Dollar in der Reparatur kosten und sind möglicherweise nicht von der Hausratversicherung abgedeckt.

Zu den Warnzeichen für mögliche Dachprobleme gehören:

Bevor Sie ein älteres Haus kaufen, beurteilen Sie nach besten Kräften das Alter und den Zustand des Daches. Sofern der Verkäufer das Dach nicht montiert hat, weiß er möglicherweise nicht, wann es installiert wurde. Ziehen Sie daher in Betracht, einen Dachinspektor zu beauftragen (100 bis 800 US-Dollar), wenn offensichtliche Abnutzungserscheinungen erkennbar sind.

Berücksichtigen Sie als Nächstes die voraussichtliche Lebensdauer Ihres aktuellen Daches und dessen möglichen Ersatz:

Innerhalb dieser Kategorien kommt es auf die Bauqualität an. Beispielsweise kann bei schrägen Schindeldächern eine Gummi- oder Thermoplast-Beschichtung den Unterschied ausmachen zwischen einem Dach, das nach 15 Jahren kaputt geht, und einem, das noch lange darüber hinaus schwankt. Unabhängig vom Material hängt die tatsächliche Lebensdauer eines Daches natürlich von der Installationsqualität, den bisherigen Wartungsprotokollen, der Dachneigung und dem örtlichen Klima ab.

Die Kosten für den Austausch variieren stark je nach Material, aber Sie können damit rechnen, zwischen 5.000 und mehr als 15.000 US-Dollar auszugeben, um ein komplettes Asphaltschindeldach zu ersetzen. Der Austausch von Schieferdächern (Steindächern) kostet durchschnittlich 20.000 bis 40.000 US-Dollar. In beiden Fällen hat die Inflation aufgrund der steigenden Materialkosten erhebliche Auswirkungen auf die Projektbudgets.

Wenn sich die Probleme mit dem Dach auf einen kleinen Bereich beschränken und das Dach seine voraussichtliche Lebensdauer noch nicht erreicht hat, können Sie Geld sparen, indem Sie nur den beschädigten Abschnitt ersetzen oder reparieren. Wenn das Dach älter oder stark beschädigt ist, ist es auf lange Sicht finanziell sinnvoll, das gesamte Dach oder zumindest eine ganze Seite zu ersetzen.

In alten Häusern ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Fenster älter und ineffizient sind. Der Hauptnachteil ineffizienter Fenster sind höhere Stromrechnungen, da die Klimaanlage des Hauses härter arbeiten muss, um Lecks auszugleichen.

Laut dem ENERGY STAR-Programm der Bundesregierung kann der Einbau der effizientesten Fensterklasse in Ihrem gesamten Haus Ihre jährliche Stromrechnung um bis zu 600 US-Dollar senken, abhängig von der Größe Ihres Hauses und Ihrem Wohnort. Möglicherweise haben Sie auch Anspruch auf Bundessteuergutschriften im Rahmen des Inflation Reduction Act in Höhe von bis zu 1.200 US-Dollar pro Projekt. Diese Gutschrift muss mit anderen Arten von Projekten geteilt werden, z. B. der Wand- und Dachbodendämmung, wenn Sie mehr als eines in einem Steuerjahr durchführen.

Beheben Sie ineffiziente Fenster vorübergehend mit passiven Heiz- und Kühlmethoden, wie z. B. dem Schließen von Fenstern und Jalousien an heißen Tagen und dem Öffnen in der Nacht, und der Verwendung von Plastikfolie (durchschnittlich 10 bis 20 US-Dollar) zum Abdichten von Lecks im Winter. Das Abdichten von Rissen an Ihren Fenstern und die Verstärkung der Isolierung Ihres Hauses – eine dauerhaftere Lösung – kann bis zu 1.000 US-Dollar kosten.

Die ultimative Lösung für undichte Fenster besteht einfach darin, alte Fenster durch effizientere zu ersetzen. Während der umsichtige Fensteraustausch oft als eines der besten Heimwerkerprojekte zur Senkung der langfristigen Eigenheimkosten genannt wird, sollten Sie bedenken, dass hocheffiziente Fenster kostspielig sind. Wenn Sie sie in Ihrem gesamten Haus installieren, könnten Sie 10.000 US-Dollar oder mehr einsparen, was bedeutet, dass Sie Ihre Investition selbst unter Berücksichtigung der Steuergutschriften und Energieeinsparungen möglicherweise nie zurückbekommen.

Elektrische Probleme lassen sich in zwei Kategorien einteilen: Komfort und Sicherheit.

Erstens die Bequemlichkeit: Ältere Häuser verfügen nicht über genügend Steckdosen, um unserer kollektiven Sucht nach elektronischen Geräten entgegenzuwirken, solange ihre elektrischen Systeme nicht modernisiert wurden. Möglicherweise verfügen sie auch nicht über genügend Stromversorgung, um energiehungrige moderne Geräte wie Wärmepumpen für das ganze Haus, Induktionsherde und Ladegeräte für Elektrofahrzeuge zu betreiben.

Zweitens und noch wichtiger: Sicherheit: Die Lebensdauer der elektrischen Leitungen selbst wird durch die Lebensdauer der Kabelisolierung begrenzt. Vor 1960 installierte Leitungen haben eine Lebensdauer von etwa 70 Jahren, während die Lebensdauer neuerer Leitungen auf mindestens 100 Jahre geschätzt wird. Sobald sich die Isolierung soweit verschlechtert, dass der eigentliche Draht freiliegt, steigt die Gefahr von Strombränden, Stromschlägen, Kurzschlüssen und lokalen (einzelnen oder mehreren Räumen) Stromausfällen dramatisch an. Lassen Sie nicht zu, dass die Verkabelung Ihres Hauses diesen Punkt erreicht.

Elektrische Schalttafeln und Leistungsschalter sind ebenfalls anfällig für Verschleiß. Wartungsschalttafeln halten 60 oder 70 Jahre, Leistungsschalter dagegen 30 oder 40 Jahre. Defekte Schalttafeln und Leistungsschalter können zu Stromschlägen, Stromausfällen, Bränden und anderen Gefahren führen.

Beachten Sie, dass Wasserschäden, Feuer, Schädlingsbefall und andere ungewöhnliche Ereignisse einige oder alle Komponenten eines elektrischen Systems beschädigen können und eine Reparatur oder einen Austausch erforderlich machen, lange bevor sie ihre Lebenserwartung erreichen.

Elektroarbeiten sind für Anfänger gefährlich und verwirrend. Vermeiden Sie daher, bei Ihrem Elektroprojekt den Do-it-yourself-Weg zu gehen. Beauftragen Sie stattdessen einen zugelassenen Elektriker.

Ein qualifizierter Elektriker benötigt in der Regel 30 bis 60 Minuten für die Installation einer einzelnen Steckdose, wobei die Kosten zwischen etwa 100 und etwa 500 US-Dollar liegen, die durchschnittlichen Kosten liegen jedoch eher im unteren Bereich. Wenn ein neuer Stromkreis erforderlich ist, sind die Kosten höher, wenn auch nicht übermäßig.

Ein neuer Anschlusskasten beginnt bei etwa 900 US-Dollar, aber eine Option mit höherem Strom (die für Hochleistungsgeräte erforderlich sein kann) kostet mehr: bis zu 2.500 US-Dollar für einen neuen 200-Ampere-Anschluss und bis zu 4.000 US-Dollar für einen neuen 400-Ampere-Anschluss.

In alten Häusern ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass alte mechanische Geräte wie Warmwasserbereiter, Öfen und Klimaanlagen sowie ältere Haushaltsgeräte vorhanden sind. Die Lebensdauer von Maschinen und Geräten variiert je nach Artikel, Marke und Arbeitsbelastung. Im Durchschnitt ist mit einer Alterung großer mechanischer Geräte und Geräte wie folgt zu rechnen:

Geräte, die sich dem Ende ihrer Nutzungsdauer nähern, sind anfälliger für Ausfälle, was die Möglichkeit einer unbequemen oder gefährlichen Situation erhöht – wie z. B. einen Heizungsausfall mitten im Winter oder einen Strombrand –, der sofort behoben werden muss. Darüber hinaus sind ältere Geräte in der Regel weniger energieeffizient, was zu explodierenden Betriebskosten führt.

Ältere Häuser mit kürzlich modernisierten mechanischen Geräten und Geräten erzielen in der Regel einen Aufpreis. Wenn Sie mit dem Kauf älterer Maschinen und Geräte einverstanden sind, recherchieren Sie jedes einzelne Gerät und ermitteln Sie, wie lange es voraussichtlich noch hält. Erstellen Sie einen Ersatzplan, der Ihrem Zeithorizont entspricht, und beginnen Sie mit dem Sparen für die dringendsten Projekte. Wenn Ihr Ofen noch 15 Jahre alt ist und Sie planen, ihn in fünf Jahren zu verkaufen, ist ein Austausch nicht erforderlich.

Die Kosten für den Austausch von Maschinen und Geräten variieren je nach Artikel und Marke.

Erdgasöfen kosten mit vorhandenen Rohrleitungen im Durchschnitt etwa 3.000 bis 7.000 US-Dollar. Wärmepumpen können günstiger sein, wenn sie in bestehende Rohrleitungen eingebunden werden können. Kanallose Wärmepumpen kosten in der Regel 5.000 US-Dollar oder mehr pro Zone, obwohl Sie möglicherweise ein Angebot für Systeme mit drei oder mehr Zonen erhalten. Wärmepumpen haben jedoch geringere Betriebskosten, da sie viel effizienter sind als Gas- oder herkömmliche Elektroheizungen.

Effiziente Durchlauferhitzer können bis zu 6.000 US-Dollar kosten, obwohl die durchschnittlichen Installationskosten (pro Fixr) eher bei 3.000 US-Dollar liegen. Herkömmliche Gas- oder Elektrotankheizungen kosten sogar noch weniger, nämlich zwischen 1.000 und 2.500 US-Dollar. Ein Warmwasserbereiter mit Wärmepumpe kostet 2.000 bis 5.000 US-Dollar, aber die Betriebskosten über die gesamte Lebensdauer sind niedriger als bei Gas oder herkömmlichem Strom.

Dank des Inflation Reduction Act kann Ihr Wärmepumpenkauf für eine beeindruckende Steuergutschrift des Bundes in Frage kommen – bis zu 2.000 US-Dollar oder 30 % der gesamten Projektkosten. Zu diesem Anreiz können staatliche Steuergutschriften und Versorgungsrückerstattungen hinzugefügt werden, sodass Sie an manchen Orten bis zu 8.000 US-Dollar sparen können. Auch wenn die Selbstkosten etwas höher sind, dürften Ihre Nettokosten niedriger sein als bei einem herkömmlichen Gerät.

Wenn Sie im Voraus planen, Ihren alten Warmwasserbereiter oder Ihre alte Waschmaschine auszutauschen, wird es keine unmögliche Aufgabe sein, Platz in Ihrer Haushaltskasse zu finden. Richten Sie ein verzinsliches, FDIC-versichertes Spar- oder Geldmarktkonto ein, das speziell für das Projekt vorgesehen ist.

Doch ein unerwarteter Austausch kann Sie wirklich zurückwerfen, insbesondere wenn es sich um einen Schaden handelt. Ein Freund der Familie musste kürzlich seinen alten Trockner ersetzen, nachdem ein massiver elektrischer Brand durch fehlerhafte Verkabelung ausgelöst und durch eine verstopfte Trocknerentlüftung verschlimmert wurde. Einschließlich der Aufräumarbeiten belief sich die Rechnung auf mehr als 20.000 US-Dollar, obwohl seine Hausratversicherung den Großteil der Kosten abdeckte.

In älteren Häusern gibt es in der Regel mehr als einen früheren Bewohner, manchmal sogar noch mehr. Alle früheren Hausbesitzer hatten die Erlaubnis, mit der Immobilie zu tun, was sie wollten.

Während viele ältere Häuser den Charme und die Funktion ihrer ursprünglichen Konstruktion beibehalten, gibt es bei anderen eine Vielzahl wenig hilfreicher oder anachronistischer Modernisierungen, die das Erlebnis des Hausbesitzers beeinträchtigen und möglicherweise die Betriebskosten erhöhen. Zu den besonders kostspieligen Modernisierungen, die möglicherweise kurz nach dem Einzug behoben werden müssen, gehören:

Bevor wir unser jetziges Haus kauften, besuchten meine Frau und ich einen Tag der offenen Tür in einem 100 Jahre alten Haus mit einem halb fertigen Keller, einer halb fertigen Veranda und einem buchstäblich transparenten Außenanstrich. Das Haus war erst ein paar Monate zuvor für weitaus weniger als den aktuellen Angebotspreis gekauft worden, was darauf hindeutet, dass der jetzige Eigentümer versucht hatte, das Haus umzudrehen, und überfordert war. Unser Immobilienmakler bemerkte: „Es sieht so aus, als wäre diesem Kerl das Geld ausgegangen und er ist auf Kaution gegangen.“

Solange sie nicht unsicher sind, können Sie mit nicht hilfreichen oder veralteten Funktionen leben, bis Sie in Ihrem Budget genug Platz haben, um sie zu reparieren. Die Kosten für diese Reparaturen variieren stark. Eine komplette Küchenrenovierung kostet in der Regel mehr als 20.000 US-Dollar, während der Austausch veralteter Zierleisten oder die Ausbesserung einer scheußlichen Innenlackierung nur ein paar Hundert kosten kann.

Eine andere Sache sind halbfertige Anbauten, wie die oben erwähnte Veranda an der verlassenen Wende. Insbesondere für kleine Kinder können sie unsicher sein und Insekten und Nagetieren Zugang bieten. Überlegen Sie zweimal, ob Sie ein älteres Haus mit zu vielen unkonventionellen Modernisierungen oder willkürlichen Design-Akzenten kaufen, da hinter ihnen oft größere Probleme verborgen bleiben.

Beispielsweise fanden wir später heraus, dass die verlassene Anlage schwerwiegende Fundamentprobleme aufwies, deren Behebung Zehntausende von Dollar kosten würde. Das Ausmaß des Fundamentproblems zwang den Flipper wahrscheinlich dazu, das Grundstück zu verlassen, bevor er die Arbeiten abgeschlossen hatte.

Ältere Häuser haben manchmal zu viel Charme. Abhängig vom Stil, der Lage und der Geschichte eines bestimmten Hauses können einige ursprüngliche Merkmale veraltet sein, nicht den aktuellen Bauvorschriften entsprechen oder sogar unsicher sein. Beispiele beinhalten:

Unser jetziges Zuhause ist bei weitem der schönste Ort, an dem wir je gelebt haben, aber es hat trotzdem eine steile Wendeltreppe, über die wir ein Kleinkind nicht gehen lassen würden, und einen veralteten Schornstein, der erste Anzeichen von Verfall zeigt.

Viele Gerichtsbarkeiten sind in Bezug auf minderwertige oder gegen die Vorschriften verstoßende Merkmale von Eigenheimen im Vergleich zu Miet- oder Gewerbeimmobilien nachsichtig. Dementsprechend müssen Sie solche Probleme wahrscheinlich nicht beheben, nachdem Sie Ihr älteres Haus in Besitz genommen haben, es sei denn, sie gefährden andere Grundstücke (z. B. indem übermäßiger Sturmabfluss auf benachbarte Fundamente geleitet wird). Die Behebung dieser Probleme kann jedoch den Wert Ihres Hauses erhalten oder steigern und ganz zu schweigen von der Sicherheit und dem Komfort seiner Bewohner.

Für einige Probleme gibt es einfache und erschwingliche Lösungen. Um beispielsweise unsere steile Treppe kindersicher zu machen, müssen Sie lediglich eine verriegelbare Tür oder ein Kinderschutzgitter am Eingang installieren. Andere, wie zum Beispiel ein bröckelnder Schornstein, erfordern eine regelmäßige Wartung (Reparatur von Dacheinfassungen und beschädigten Dachmaterialien), die einige hundert Dollar pro Jahr kosten kann.

Man würde es angesichts der vielen potenziellen Probleme, mit denen Besitzer alter Häuser konfrontiert sein können, nicht vermuten, aber der Besitz eines alten Hauses hat auch seine Vorteile. Ältere Häuser befinden sich häufig in günstiger Lage in etablierten Vierteln mit vielen Annehmlichkeiten. Im Inneren bieten sie reichlich Charme und Möglichkeiten zur Eigenkapitalbildung.

Da die meisten Städte im Laufe der Zeit nach außen wachsen, befinden sich ältere Häuser tendenziell näher an Innenstadtkernen mit vielen Arbeitgebern und Annehmlichkeiten. Eine günstige Lage bietet viele zeitsparende und gesundheitsfördernde Vorteile, wie zum Beispiel kürzere Arbeitswege (und die Möglichkeit, öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen oder mit dem Fahrrad zu pendeln) und einfachere Einkaufstouren.

Im Gegensatz dazu werden neuere Eigenheime in der Regel dort gebaut, wo das Grundstück am günstigsten ist, oft am Rande bestehender Städte. Solche Orte sind nicht immer bequem.

Diese Regeln gelten jedoch nicht allgemeingültig. In großen Städten gibt es viele neu gebaute Eigentumswohnungen in der Innenstadt oder in der Nähe, und viele Häuser auf dem Land sind ziemlich alt.

Obwohl es einigen älteren Häusern an Charakter mangelt, weisen viele charmante, zeitspezifische Merkmale auf, die das Auge erfreuen und den Wiederverkaufswert steigern können. Beispielsweise haben die eingebauten Aufbewahrungs- und Vitrinenschränke im Esszimmer unseres älteren Hauses definitiv unsere Kaufentscheidung beeinflusst, da sie sowohl ästhetisch ansprechend als auch praktisch waren. In unserer Region lagen die einzigen neuen Häuser, die solche Einbaumöbel enthielten, deutlich außerhalb unserer Preisspanne und unserer bevorzugten Nachbarschaft.

In Städten liegen ältere Häuser oft in etablierten Vierteln mit langjährigen Hausbesitzern, denen die Gegend und die Gemeinschaft, die gepflegte Landschaftsgestaltung und der Baumbestand sowie ein allgemeines Gemeinschaftsgefühl am Herzen liegen. Solche Gebiete sind auch eher an kommunale Infrastrukturen wie Abwasser- und Wassersysteme angeschlossen.

Im Gegensatz dazu gibt es in weniger etablierten Vierteln tendenziell weniger soziales Engagement, insbesondere wenn die Häuser sehr neu sind und die meisten Bewohner berufstätig sind und keine Zeit haben, sich mit ihren Nachbarn zu beschäftigen. Außerdem sehen neuere Siedlungen trostlos aus, bis sie mit neu gepflanzten Bäumen und Sträuchern gefüllt sind.

Je nach Baustil und Standort kann ein älteres Haus stabiler und langlebiger gebaut sein als neuere Häuser. Dies gilt insbesondere für preisgünstige neue Häuser in neueren Wohngebieten, die typischerweise von großen Unternehmen gebaut werden, die in der Lage sind, die Strukturen kostengünstig in Massenproduktion herzustellen.

Andererseits handelte es sich bei einigen der ursprünglichen Vororte Amerikas um Massenwohnsiedlungen, die kurz nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden. Wenn Sie ein nach standardisierten Spezifikationen gebautes Haus in Betracht ziehen, informieren Sie sich so gut wie möglich über die Materialien, Methoden und Arbeitskräfte, die das Bauunternehmen verwendet.

Kreative, unternehmungslustige und fleißige Hausbesitzer sehen in den Mängeln älterer Häuser eine Chance. Jede schlecht gestaltete Küche, jeder unfertige Keller oder jeder nicht begrünte Garten ist ein Projekt, das auf sich warten lässt. Eine gut ausgewählte, gut durchgeführte Renovierung oder Modernisierung kann den geschätzten Wert eines Hauses und seinen letztendlichen Wiederverkaufswert um mehr als die Projektkosten steigern.

Ihr Budget schränkt wahrscheinlich den Umfang Ihrer Vision ein, insbesondere unmittelbar nach Ihrem Einzug. Projekte zur Eigenkapitalbildung sind jedoch leichter zu bewältigen, wenn sie weit im Voraus geplant und budgetiert werden. Meine Frau und ich tüfteln bereits an Ideen (und sparen) für einen fertigen Keller und eine brandneue freistehende Garage, auch wenn wir mit keinem der beiden Projekte in absehbarer Zeit beginnen werden.

Selbst ein charmantes, schön inszeniertes älteres Haus in einer praktischen, engmaschigen Nachbarschaft weist wahrscheinlich einige der oben genannten Nachteile auf. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die meisten oder alle auftretenden Probleme zu beheben, werden Sie während Ihrer Zeit zu Hause wahrscheinlich Zehntausende von Dollar ausgeben.

Wenn Sie sich alternativ dazu entscheiden, schwerwiegende Probleme zu ignorieren oder nur das Nötigste zu tun, um sie zu beheben, müssen Sie wahrscheinlich einen niedrigeren Verkaufspreis akzeptieren oder die Kosten für größere Reparaturen unmittelbar vor dem Verkauf übernehmen. In jedem Fall könnten Sie die Gesamtrendite Ihrer Immobilieninvestition durch den Kauf eines älteren Hauses begrenzen oder zunichte machen.

Das heißt nicht, dass neuere Häuser im Laufe der Zeit keine größeren Reparatur- und Instandhaltungsinvestitionen erfordern. Und neue Häuser sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden, die Besitzer älterer Häuser wahrscheinlich nicht tragen müssen, wie etwa Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft. Letztendlich ist es wichtiger, das Zuhause zu wählen, das sich für Sie und Ihre Familie am besten anfühlt, als sich Gedanken darüber zu machen, was mit Ihrem neuen Zuhause schiefgehen könnte.